富山県富山市の福田税理士事務所の福田です。

宅建の試験を10/20に受験してきました。

結果は合格でしたが、模擬試験から本試験まで”なんとも手応えの無い試験”という感じでした。

相続・事業承継に関して必要な知識の補充のために、司法書士約2,400時間・宅建500時間の勉強を通じて、実務に大きく貢献する知識を得ることができ、両試験制度に大変感謝しています。

すでに進行中の、相続・事業承継対策でも、相続税・納税資金対策と合わせて、遺留分等を勘案した遺産分割対策などで大きく助かっていて、お客様の円滑な相続・事業承継対策にて有効活用させて頂いています。

合格安全圏を目指した勉強方法について、振り返ってみました。

・LEC書籍第1回：43点（順位：247/3828）

・LEC書籍第2回：38点（順位：691/3428）

・LEC書籍第3回：38点（順位：473/2043）

・LEC書籍第4回：44点（順位：56/2685）

・TAC全国公開模試：38点（順位：335/7551）

　ある程度スタサプで基礎知識を身につけた上での、これら模試の受験のメリットとしては

を想定して望みましたが、これらの他に

などのメリットがありました。

　50問の回答が終了した時点で、14時15分でした。（13時開始・75分経過）

　疲れたので10分ほど休んで、14時25分ごろから、民法の気になる点をいくつか読み返しての確認作業を14時35分ごろまで行い、あとは休んでました。

　総括としては、法令上の制限で、じっくり読むと時間がかかると判断して、あいまいなままに解答を進めた部分があり、もう少し時間をかけるべき印象でした。

　ただ、結果として、時間に余裕がある中で、宅建業法を心に余裕がある状態で解くことができ、法令上の制限の失点と引換えの宅建業法の満点、という視点からは、この点は、必要な犠牲だったと思います。

　失点は問7の賃貸借契約を巡る法務でした、借主・貸主の死亡によって賃貸借契約は当然には終了しない、は明らかでしたが、後は出題内容に関する関連知識が出てこず、失点しました。

　問5の債務不履行における履行遅滞・問9の債務引受・問10の品質不適合を巡る買主行使不可権利は相当悩んで、確か損害賠償請求が債務者帰責性との牽連性があったがあとは・・・、と思ったら、得点出来ました。

　問6は、確か司法書士の勉強であったはずで、抵当権の実行がされても地上権が守られる必要があるので、4択はいずれも困るから・・・と思い、地上権消滅しないとしたら、得点出来ました。

　問8は、最初は全くわからなかったのですが、”あっ、クーリングオフは発信主義だけど契約は原則到達主義で、隔地者間でも例外はないような気がする・・・”と思って選択したら、得点出来ました。

　宅建業法については、解きだして10問ぐらいの時点で
”シンプルで複雑な問題がなく、落ち着いて解けば今回の得点源になるのでは”

との印象を受けました。

　一方で、宅建業法は、模試では読み落としで失点することが多く、少し深呼吸をし、気を引き締め直しました。（いつも通り油断をしていたら、3点ぐらいは失点かと思います）

　問42の”人の死の告知に関するガイドライン”については、問題を解きながら”こんなルールが有るんだ”と、とても勉強になりました。

　得点率50％にショックでしたが、取れてもあと2点ぐらいとの印象でした。

　2択まで絞れたものの、その逆だった、が多いですが、民法と宅建業法に勉強の重点を置いたので、少しおろそかになっていたという印象も受けました。

　問23のローン控除は、居住用財産譲渡の軽減税率と3,000万控除併用可能の問題を解いていたので、その流れでローン控除も可能だろう、と思ったら不可でした。

　後になって、買い換えの譲渡損の損益通算とローン控除は、税理士試験の所得税法のような懐かしい問題だなあと思いつつ、譲渡所得に関する税理士実務では、相談が有る度に、その都度しつこく調べるのですが、試験で突然聞かれると、難しい部分がありますね。

　せっかくなので、国税庁HPで調べてみましたが、宅建の受験生にとっては、あまり興味がないかもしれませんね。

スタサプのスマート問題・過去問は2～3週で1回転、直前講義6回を週1で回転させた場合に、得点可能か否か、との視点で、検討してみました。

問1：○（意思能力無しの無効として2～4不明でも1選択可？）

問2：○（委任契約の報酬不要として1～3不明でも4選択可？）

問3：○（土地短期賃貸借で4分の3は過半数超として、1・2・4不明でも3選択可？）

問4：○（基本的論点として得点可？）

問5：△？

問6：×？（司法書士試験の受験勉強の知識として得点しました）

問7：×？（時間がかかりそうなので、効率性の観点から飛ばしました）

問8：△？（隔地者間契約と到達主義について、宅建が想定する民法の学習時間では難しいような気がしました）

問9：△？（消去法で得点しましたが、宅建が想定する民法の学習時間では難しいような気がしました）

問10：×？（損害賠償請求と帰責性について、宅建が想定する民法の学習時間では難しいような気がしました）

問11：○（基本的論点として得点可？）

問12：○（基本的論点として得点可？）

問13：○（共有持分の等分について、基本的論点として得点可？）

問14：△？

私見ですが、○7・△4・×3なので、7点という印象を受けました。

権利関係（7/14）

宅建業法（20/20）

法令上の制限（4/8）

その他（7/8）

合格安全圏とは言えない結果だったと思いますが、法令上の制限を正確に読んでいれば2点加算で40点で、これが限界だったと思いました。

次回は、宅建の勉強の振り返りと、科目別の優先順位などについて考えてみたいと思います。

富山県富山市の福田税理士事務所の福田です。

①及び②を踏まえて、贈与契約の有効性について検討していみたいと思います。

原則として、有効な贈与契約と考えられます。

受贈者としての贈与契約に必要な意思能力が存しないため、原則として無効

親権を行う者は、子の財産を管理し、かつ、その財産に関する法律行為についてその子を代表する。ただし、その子の行為を目的とする債務を生ずべき場合には、本人の同意を得なければならない。

　成年に達しない子は、父母の親権に服する。

２　子が養子であるときは、養親の親権に服する。

３　親権は、父母の婚姻中は、父母が共同して行う。ただし、父母の一方が親権を行うことができないときは、他の一方が行う。

　生前贈与は、有効な相続対策の一つとされていますが、”なんとなく財産の移転”が、贈与契約の要件を満たさず、ヒヤリハットの事例に遭遇することも多いです。

　有効な相続対策の一つである生前贈与のうち、未成年者を受贈者とする贈与について考察してみましたが、税だけでなく、贈与契約の有効性についても、リスクを排除したいものです。

と聞かれることもありますが、生前贈与をしないといけないという法律上の義務はなく、
　”まずは、ご自身の生活の安定の確保が大事ですよ”
と説明させて頂くことも多いですね。

　ご自身の安定した生活が最も重要なので、充分な生活資金を確保して頂き、その上で、必要に応じて、生前贈与を検討されるのが良いのでは、と、アドバイスさせて頂くことも多いですね。

富山県富山市の福田税理士事務所の福田です。

（相続対策としての）贈与を実施する場合に、実施前に

の確認が必要です。

この点について、大きく分けて

の点からの検討が必要と考えられます。

私権の享有は、出生に始まる。

胎児は、損害賠償の請求権については、既に生まれたものとみなす。

胎児は、相続については、既に生まれたものとみなす。

２　前項の規定は、胎児が死体で生まれたときは、適用しない。

第886条及び第891条の規定は、受遺者について準用する。

法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。

”未成年者は意思能力がない”

というわけでも

”未成年者は意思能力がある”

というわけでもなく

となるとされているようです。

負担がなく単純な贈与であれば、その点の意思能力としては、6～7歳が、一つの目安と言われているようです。

年齢十八歳をもって、成年とする。

　未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。

２　前項の規定に反する法律行為は、取り消すことができる。

３　第一項の規定にかかわらず、法定代理人が目的を定めて処分を許した財産は、その目的の範囲内において、未成年者が自由に処分することができる。目的を定めないで処分を許した財産を処分するときも、同様とする。

＜参考：未成年者の営業の許可（民法第6条）＞

　一種又は数種の営業を許された未成年者は、その営業に関しては、成年者と同一の行為能力を有する。

２　前項の場合において、未成年者がその営業に堪えることができない事由があるときは、その法定代理人は、第四編（親族）の規定に従い、その許可を取り消し、又はこれを制限することができる。

該当する例としては

該当しないものとしては

とされています。

・親権の効力：財産の管理及び代表（民法第824条）

　親権を行う者は、子の財産を管理し、かつ、その財産に関する法律行為についてその子を代表する。ただし、その子の行為を目的とする債務を生ずべき場合には、本人の同意を得なければならない。

富山県富山市の福田税理士事務所の福田です。

相続対策を進めていく中で
”未成年者に対する贈与”
についての検討の場面が出てくることもありますが

について悩む場面もあると思います。

そこで、これらについて、掘り下げて、考えてみたいと思います。

と思って安心していたら、相続発生後に

と言われて、対策にならなかった、ということは回避したいものですね。

この点については

などの検討が必要と言われています。

安心できる有効な贈与契約として、まずは、民法の視点から検討してみたいと思います。

　贈与は、当事者の一方がある財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる。

　書面によらない贈与は、各当事者が解除をすることができる。ただし、履行の終わった部分については、この限りでない。

　贈与者は、贈与の目的である物又は権利を、贈与の目的として特定した時の状態で引き渡し、又は移転することを約したものと推定する。

　負担付贈与については、贈与者は、その負担の限度において、売主と同じく担保の責任を負う。

　定期の給付を目的とする贈与は、贈与者又は受贈者の死亡によって、その効力を失う。

　負担付贈与については、この節に定めるもののほか、その性質に反しない限り、双務契約に関する規定を準用する。

　贈与者の死亡によって効力を生ずる贈与については、その性質に反しない限り、遺贈に関する規定を準用する。

　共同相続人中に、被相続人から、遺贈を受け、又は婚姻若しくは養子縁組のため若しくは生計の資本として贈与を受けた者があるときは、被相続人が相続開始の時において有した財産の価額にその贈与の価額を加えたものを相続財産とみなし、第九百条から第九百二条までの規定により算定した相続分の中からその遺贈又は贈与の価額を控除した残額をもってその者の相続分とする。

２　遺贈又は贈与の価額が、相続分の価額に等しく、又はこれを超えるときは、受遺者又は受贈者は、その相続分を受けることができない。

３　被相続人が前二項の規定と異なった意思を表示したときは、その意思に従う。

４　婚姻期間が二十年以上の夫婦の一方である被相続人が、他の一方に対し、その居住の用に供する建物又はその敷地について遺贈又は贈与をしたときは、当該被相続人は、その遺贈又は贈与について第一項の規定を適用しない旨の意思を表示したものと推定する。

　婚姻期間が二十年以上である配偶者から、居住用不動産又は金銭を取得した者（過去に適用を受けた一定の者を除く）が、一定の要件を満たして居住の用に供する場合、その年分の贈与税につき、課税価格から原則として二千万円を控除する。
（相続税法）

次回は、贈与者・受贈者それぞれの注意点について、検討してみたいと思います。

富山県富山市の福田税理士事務所の福田です。

引続き、宅建の試験勉強について整理してみたいと思います。

身近な税で、基礎知識があったので、スムーズに学習出来ました。

いわゆる”資産税”と言われる分野が中心ですね。

税務と密接な、不動産鑑定評価の基礎的な考え方が、とても勉強になりました。

端的には

などが、勉強になりました。

住宅金融支援機構の概要や、物件の表示に細かいルールがあることなどが勉強になりました。

土地については、埋立地と干拓地、扇状地、液状化現象など、宅地適格か否かの視点が勉強になりました。

建物については

・地震対策（耐震・免振・制振）

などが勉強になりました。

このあたりは、試験対策上は、深入りしてはいけないそうです。

宅建は、会計事務所に勤務する前に勉強するということも聞いたことがあったのですが、とても勉強になりました。

司法書士試験や宅建の試験勉強を通じて、多くの知識が得られて、とても有難いと思いました。

知識を得られたので、もう満足してるのですが、試験を受けるかどうかは、ゆっくり考えてみたいと思います。

富山県富山市の福田税理士事務所の福田です。

引続き、宅建の試験勉強について整理してみたいと思います。

科目としては、都市計画法・建築基準法・農地法・盛土規制法・土地区画整理法・国土利用計画法などを学習しました。

土地評価と関連性も高く、最も勉強したかった部分です。

端的には

などを勉強することができました。

都市計画法上の用途地区と、国税庁路線価図における地区の相関性についても、少しずつ理解が深まってきました。

都市計画法と合わせて、土地評価と関連性も高く、最も勉強したかった部分です。

”２項道路”など、断片的な知識は多かったのですが、初めて知ることが多かったです。

端的には

などを勉強することができました。

3条（権利移動）・4条（転用）・5条（権利移動+転用）の許可・届出など、基本的な部分が勉強になりました。

税務とも密接な関連もありますね。

盛土・切土の定義や、災害防止にとって大事な法律ということが勉強になりました。

”換地処分の圧縮記帳”という規定が税法にありますが、土地区画整理法を通じて、基礎知識が得られました。

地価高騰抑止の観点から、土地売却時の報告については

”事後届出⇒事前届出（注視区域・監視区域）⇒許可（規制区域）”

の順に強化されるそうです。

富山県富山市の福田税理士事務所の福田です。

司法書士試験の勉強を通じて、おかげさまで、仕事がスムーズになりました。

ただ、土地家屋の評価などで掘り下げたい部分もあり、不動産鑑定士の試験勉強が良いと言われたのですが、負担が大きく・・・

そんな時に、宅建の勉強は、標準学習時間が300時間ぐらいだけど結構良い、ということを聞いて、宅建の勉強を始めてみました。

司法書士試験の勉強の流れで宅建の勉強をしてみたところ

という状況になりました。宅建の勉強を整理してみたいと思います。

富山県富山市の福田税理士事務所の福田です。

引き続き、司法書士試験のことを整理してみます。

訴訟関連は、個人的には、かなり苦手でした。

個人的な感想としては

という印象でした。

一方で、税務の現場で役に立つ知識も多く、時間があれば、もう少し勉強したいと思いました。

特に印象的だったのは

という部分でした。

税務の実務でも、大変参考になる考え方でした。

お金（請求権）を払ってくれない場合に、強制的に払ってもらうルールと言われています。

勝訴しただけでは、請求権は満足できない、ということで、債権者の満足のために、とても細かいルールが存在することが勉強になりました。

端的には

などでした。

お金（請求権）を払ってもらうまでに手続きに時間がかかるので、その間にお金（財産）が無くなってしまうと困るというこで、そのためのルール、などと言われています。

端的には

などでした。

あくまでも個人的な印象ですが、”トラブルが起きているので、より安全のために、公的に認められる機関に、お金を置いておく”という印象を受けました。

端的には

などでした。

税理士業務とはあまり相関性がないのですが、面白みを感じながら勉強できました。

日本税理士政治連盟が強制加入でないのが、確か、南九州税理士会事件だった、というのを噂で聞いていたのですが、憲法の判例にも記載されていました。