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富山県富山市の福田税理士事務所の福田です。

相続により土地家屋を取得した場合に、この土地家屋でお悩みの方も多いのではないでしょうか?

その家屋には被相続人のみが居住していて、相続後にその家屋に居住する方がいない場合などは、特に対応が難しいのではないでしょうか?

居住者がいなくても、各種維持管理のための費用などが発生するので、家屋を売却するケースも多いかと思います。



【相続税の評価額と実際の売却価額は一致しない!?】
 相続発生により取得した土地家屋を売却する場合において、相続人が複数存在する場合には、相続人の意見を調整しつつ売買契約を結ぶ事になります。

 また、”建物を取り壊して更地にして譲渡”の場合には、以下の問題が存在します。
①相続税の申告においては”土地”及び”家屋”が相続財産となり、その評価額に一定の率を乗じたものが相続税として課税される
②取り壊しの場合には、譲渡時に家屋の評価が認識される事はほぼ無い
③取り壊しの場合にはその費用も発生する
④そのため、”相続税の申告書上の財産評価額>売却後に残ったお金”となる傾向にある



【売却時に注意すべき事】

 この”取得費”ですが、”相続税の申告書に記載した金額だからほとんど税金が発生しない”と考える向きもありようですが、実際には異なります。

 原則として”被相続人が取得した金額”となりますが、何十年も前に取得していた場合には、売却金額の10%にも満たないケースもあります。

 そうすると、取得費と譲渡費用を差し引いた金額に対して税金が発生します。


<参考事例>
取得費:売却金額の10%
譲渡に要した費用:売却金額の10%
譲渡所得:売却金額の80%
譲渡所得に対する税率:20.315%と想定(所得税等及び住民税)
譲渡所得に対する税金:0.80×0.20315=0.16252→約16.3%

この事例では、譲渡費用と税金合わせて26.3%がキャッシュアウトとなります。



ところで、相続により取得した財産を売却した場合には、いくつか優遇措置が定められていますので、そちらについて検討してみます。




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